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徐汇区大调研成果 城市有机更新和“留改拆”政策研究

徐汇区通过十一、十二五期间的攻坚克难,对辖区内9个街道,共7717户无卫生设施房屋采用增设家庭卫生设施、成套改造、动迁安置及置换等多管齐下、多路并进的方式消灭“拎马桶”现象,极大地改善了老百姓的居住条件和生活质量。

18年上半年,徐汇区房管局、街道、徐房集团等相关部门通过深入踏勘、摸底调研,制定了“一楼一案、一户一策”,力争到年底,通过“户内、弄内、幢内”三种方式,满足居民的基本生活需求。来看看调研成果!

城市有机更新和“留改拆”政策研究——由解决房屋无卫生设施工作所引发的思考。

徐汇区住房保障和房屋管理局“留改拆”推进现状

1、徐汇“留改拆”主要模式梳理

留房留人,居民和房屋基本全部保留,原居住功能不变;留房不留人,仅保留房屋,原居住功能是否变更视情况而定;留人不留房,即拆落地改造。

2、徐汇十二五以来“留改拆”工作回顾及现状情况

能拆尽拆,基本消除全区成片二级以下旧里地块。“十二五”期间,我区遵循市委市政府的发展要求,按照“启动一批、收尾一批、储备一批”的总体思路,重点结合南站地区建设、漕开发功能区产业提升、市政重大工程建设累计完成旧区改造地块31块,主要分布于漕河泾、长桥、龙华、康健、虹梅、华泾等肇嘉浜路以南区域。改造建筑面积约72.8万平方米,居民户数约6400户,基本完成成片二级以下旧里地块改造。

在推进成片旧区改造的同时,徐汇更加强调保护原有的生活形态,更加强调社会的共同参与,更加强调动态的有机更新,更加强调点穴式的分类施策。针对徐汇历史建筑众多、文化底蕴深厚的特点,逐步将大拆大建的旧改模式,逐步转变为城市有机更新。

能改尽改,全力推进旧住房成套改造工程。2008年9月,为了进一步加大成套改造的工作力度,加快工作推进,我区专门成立了旧住房成套改造推进办公室。并制定了《徐汇区旧住房成套改造工作的操作办法》,对成套改造的组织机构、计划编制、项目实施、资金的筹措、使用和管理、相关部门的职责等方面作了规定。多年来,我区旧住房成套改造工作通过拓宽扩建、内部分割等形式,已完成成套改造约19万平方米、惠及居民4800余户。

能留保好,进一步加大旧住房修缮工作力度。十二五期间,我区进一步扩大旧住房综合改造范围,逐步对上世纪七十年代建造的老公房实施综合维修,并从单一的平改坡综合改造扩大为屋面及相关设施改造、直管公房厨卫等综合改造等多策并举,总计完成各类旧住房综合改造423万平方米,受益居民7.5万户,总投资12.4亿元。

区城市有机更新和“留改拆”推进中存在的新情况、新问题梳理

1、高密度、超负荷使用带来不平衡、不充分的发展问题。

2、建筑老化情况严重,产权、使用情况复杂,对推进留改拆工作造成阻碍。

3、成套改造工作对于少数未签约居民缺乏强制性措施,而已签约居民又要求加快推进,政府处于进退两难的境地。

4、现行规划、建设的相关规范和政策不适用于旧住房综合改造工程。

5、“留改拆”后续政策亟待完善,保留保护与城市更新之间尚存有矛盾。

6、居民对置换或征收的预期过高导致旧住房综合改造工作难以推进。

下一步推动徐汇区城市有机更新工作的制度创新及策略优化

随着成片二级旧里地块全部消灭,根据上海“留改拆”新政、城市精细化管理以及“2035”规划等新形势、新要求,徐汇的“留改拆”工作已经进入了一个新的时期。

1、在“留”字上体现温度,多途径、多渠道改善群众居住条件

加大旧住房修缮力度,进一步扩充修缮内涵、提高修缮标准。今后三年内,计划实施优秀历史建筑修缮约13万平方米,保留历史建筑修缮约24万平方米。

重点打造永嘉新村、武康大楼修缮标杆项目,根据区域实际情况和特色,探索修缮改造形式、创新管理工作机制。因地制宜、多措并举地开展各类惠民工程,与住宅小区综合治理有机结合。推进精细化物业服务管理工作,探索开展小区式、片区式、街区式、公寓式四类管理模式的物业管理,建立一套符合风貌区定位、适应风貌区要求的物业一体化服务标准和管理模式,提高风貌区保修、保洁、保安、保绿的标准和力度,突出物业民生改善、历史建筑风貌保护,区域环境优化,适应风貌区的特性和需求。

建立留改拆项目库及资金池,形成政府日常收储+成熟项目推进机制。通过基本情况摸排和规划顶层设计建立项目库,形成日常收储机制。通过收储后,当居住密度降低到一定的程度,条件成熟时,可结合“邻里汇”配套设施建设、业态调整等重点工作启动项目化的城市更新。

对于纳入项目库的建筑,由政府(或徐房集团)安排预算资金,明确协议置换的标准,公布可安置房源,并按居民意愿征询结果“同意一幢、启动一幢”,发挥先启动项目的带动和示范效应。

2、在“改”字上保持力度,合力解决无卫生设施房屋问题并推动成套改造项目实施

通过抽户、置换、征收或成套改造等方式,基本消除“拎马桶”现象,以提升居住品质为目标,推动一个轮次的成套改造带方案征询工作。

3、在“拆”字上明确态度,基本消除剩余零星二级以下旧里地块和小梁薄板房屋

根据“十三五”初期统计,在消灭成片二级旧里后,我区剩余房屋相对集中、环境脏乱差、房屋质量差、存在安全及消防隐患,以及具有一定改造价值的的零星旧改地块29个,其中风貌区内16个,涉及居民1600多户,建筑面积7.5万平米。

同时,针对前几年房屋普查中发现的117幢、9.3万平方米小梁薄板房屋,坚持“当拆的加快拆”,满足老百姓的强烈诉求,彻底改善居民生活条件,逐步从根子上消灭全区的房屋结构安全隐患问题。

确保“留改拆”工作推进的相关建议

突破规划“容积率”政策,推进项目落地。

调整征收和置换标准,引导居民理性选择改造模式。

完善政策机制,稳妥推进成套改造工作,逐步化解历史遗留矛盾。

积极引入社会资本参与城市更新,推进安置住房及配套设施建设。

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